今天已经不是鹤岗的问题了，中国三分之一的城市都有类似的收缩现象。
卖房如卖葱？
王牧笛：这两年我们都在跟高房价作战，终于东北鹤岗现在出现了一批白菜价的房子了，时老师怎么看？
时寒冰：鹤岗应该属于城市收缩以后房价回归到了一个真实的状态，是人口减少的结果。
王牧笛：您觉得这个价格才是真实的。
时寒冰：对的。以前我写过一篇论文，讲的是中国的房价呈现阶梯状分布。因为中国的人口和财富的流动，是从行政级别低的地区流向行政级别高的地区。比如说首都处在最高阶的位置，各个省市的人口和资源都往北京流动，所以北京的价格就高。省会城市又会接受其他地级市的资源流入，从而对房价形成一种支撑。相反如果没有资源流入进来，房价就会回归到一种真实的状态。
王牧笛：我们不妨拿鹤岗做一个样本。鹤岗2010年的时候人口是109.1万，2017年是100.95万，也就是说，7年时间少了近10万人。而且鹤岗的老龄化还比较严重。鹤岗2017年的统计公报显示，60及60岁以上的人口是22.6万人，占比22.4%。
郎咸平：今天已经不是鹤岗一个城市的问题了，中国三分之一的城市都有类似的收缩现象。
时寒冰：现在鹤岗的房价成了一条新闻了，但是以后人们会慢慢适应这种新闻，因为房子最终还是要卖给人住的，但我们对人口问题又缺乏重视。
其实日本当年也有类似的问题，当时随着日本经济的发展，日本人口的总和生育率就降下来了。我们知道总和生育率如果达到2.1，这才是一个理想的状态，但1989年的时候，日本的总和生育率已经到了1.57，当时叫做“1.57危机”。到了2000年，这一数值维持在1.22，2010年已经下降到了1.18。如果人口红利没有了，房价就会失支撑，所以那一阶段日本房价就大幅下跌。
这时候日本政府就快速采取了相应的措施。开始推出的有“天使计划”，后来还有改良版的“新天使计划”，但是效果都不明显，到了2004年日本总和生育率下降到了1.26，政府就采取了更加优厚的补贴政策：只要怀孕到第四个月，政府会给42万日元的补贴，幼儿从0岁到3岁，每个月给1.5万日元，3岁到15岁每月给1万日元的补贴，这对一个家庭来说，会减轻不小的负担。2017年，日本的总和生育率已经到了1.4以上，这是非常了不起的一个变化。
但是中国人口基数很大，所以虽然我国现在的总和生育率已经下降到了1.05，我们的感觉也并不明显。
郎咸平：所以这一点，我们应该向日本学习。
收缩城市路在何方？
王牧笛：说回到鹤岗，这个城市除了被叫作“收缩型城市”之外，它也被国家列为第三批资源枯竭型城市之一，一方面资源枯竭，另一方面人口和整个城市的产业在收缩。在两位看来，中国的这种收缩型城市到底是一个什么样的状态？
时寒冰：像鹤岗这样的城市，也不完全是资源枯竭的问题。像煤炭资源本身就属于逐渐被淘汰的一种资源，比如欧盟28个国家已经决定了要慢慢地淘汰煤炭，英国已经决定在2025年以前彻底淘汰煤电，法国的期限是2021年。在煤炭这种资源本身就在逐渐地淡出的情况下，鹤岗就不完全是资源枯竭的问题了，至少它的煤炭仍然比较丰富。
还有一个原因就是鹤岗所在的东北地区，很难吸纳资本。第一它开放度不够，第二朝鲜局势不稳定，资本不愿意到外部环境不确定的地方去。
王牧笛：就是那句著名的话嘛，叫“投资不过山海关”。
郎咸平：所以全世界这种收缩型城市能够复兴的，都必须改善营商环境，有更多的资本进来、制造业进来，它才能变得更好。不改善营商环境，任何的投资政策都不容易成功。
王牧笛：那这样的城市到底怎么转呢，资源和人口都在外流。搞旅游行吗？
郎咸平：问题是很多旅游城市的市场也是饱和的，很难有增长动力。
时寒冰：收缩性城市想要转型，就必须要正视现实，有一个针对性的方案，还需要有长远的规划。像底特律，它在面临城市收缩的时候就采取了一个错误的解决方案，当时底特律市建了很多博物馆、商业写字楼之类的，希望能够吸引更多企业进来，但是它搞错了，因为底特律的人口在流出，劳动力不足的地方企业是不会去的。
相反比较成功的是扬斯顿市，它的定位就很明确，2002年它制定规划的时候就给自己定位，说扬斯顿是一个比较小的城市，于是就把空置的住宅改建成公园和绿地，把环境搞好。然后加大教育的投入力度，培养人才，吸引科技型的企业，从而带动就业，这反倒让它成了一个收缩型城市的典范。
为何冰火两重天？
王牧笛：房地产现在呈现的状态叫做“一面是火焰，一面是冰山”，根据中国房地产业协会3月统计数据，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元每平米排倒数第一，北京每平米 6.49万，正数第一，两者相差六万。时老师经常调侃说自己股市从来没判断错过，房地产从来没判断对过。现在怎么看？
时寒冰：刚才说了房地产归根结底还是要看人的因素，如果说人口如此快速地下降，我对未来的房地产市场是偏悲观的。我们的人口红利丧失之后，制造业的成本会进一步加大，特别是它跟不上地租上涨带来的成本提升。如果制造财富的机制没有了，那么买房的钱从哪里来？你看我们90年代财富发展得特别好，制造业发展得也很好，2010年以后我们是“世界工厂”，但是到了2012年劳动力红利丧失之后，房价的支撑就开始变得脆弱了。
王牧笛：所以时老师还是偏悲观的。
郎咸平：也未必。你看现在很多城市在大量地吸收人口，有的本科毕业就可以让你直接落户，有的干脆就把限制给取消了。
王牧笛：现在是300万人口以下的城市直接放开了嘛。
郎咸平：对，所以这些城市，我相信它们的房价还是会涨的，要是投资环境也在不断改善，地价能够控制得住，能够吸引人口和产业进来的话，城市还是会慢慢兴旺起来。
时寒冰：其实现在的问题还是在于重新分配，而不是创造财富。我们所说的拉动经济的三驾马车：投资、出口、消费，三者当中，出口面对的是贸易摩擦，投资的拉动能力也越来越弱，现在唯一可以寄希望的就是消费。如果高房价再扼杀了消费端，就会导致三驾马车集体性熄火，这个是我们应当极力避免出现的局面。
