8月29日，国家金融与发展实验室(NIFD)发布《中国住房金融发展报告(2019)》(下称“《报告》”)，NIFD理事长李扬在《报告》代序中指出，报告的分析显示，在未来，房地产市场可能成为中国经济金融领域最大的“灰犀牛”，其发展趋缓以及金融风险(特别是房地产企业)的“水落石出”，可能成为高悬于中国经济之上的达摩克利斯之剑，应对此保持高度警觉。
《报告》认为，我国住户部门的房贷金融风险整体可控，尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较看，我国整体和一线城市都处于高位，可明显观察出泡沫。但从贷款偿债率指标来看，2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小。究其原因，一方面，在我国房贷大规模发放的年代，房价总体处于历史低位，此后房价上涨，提高了住房的重置价格，客观上对偿债形成“保护”；另一方面，我国居民储蓄率一直较高，拥有足够的金融资源支撑还款。然而，值得注意的是，2016年以来，居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降，在减缓房价上升压力的同时，也给未来房地产市场的发展投上一抹清淡的色彩。
《报告》同时指出了房地产开发企业蕴含的金融风险。根据对上市房地产企业财务数据的分析，一方面，自实施去杠杆政策以来，它们的资产负债率和杠杆率从未下降；另一方面，尽管这些企业的销售利润率还在上升，但净资产收益率已露下降的疲态。
李扬表示，房地产市场如今已经开始大规模地金融化，从世界眼光看，这一趋势不可逆转。但房地产市场的金融化，不可避免会带来新的风险因素，为了有效管理这些风险，必须未雨绸缪，最关键的是做到如下两条：一是金融创新不可过于复杂，新产品的风险要充分揭示，而且要易于理解；二是金融创新应置于监管之下，脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因。这说明，在提高监管体系有效性的同时，还应当尽可能扩大监管的覆盖范围。
NIFD高级研究员、荣盛地产首席经济学家尹中立表示，从长期看，制造业投资增速、房地产开发投资增速与GDP增速高度正相关，但2015年是个转折点，此后房地产投资增速从历史低点开始反弹，但制造业投资增速、GDP增速并没有跟随房地产投资回升而回升。这说明，2015年以后(尤其是2018年以来)房地产投资与其他宏观指标走势出现了背离。
据尹中立表示，有研究显示，在综合了房地产投资与消费的影响后，当房价收入比超过9时，房地产开发建设投资与居民消费分别增加1元时(总共增加2元)，GDP的增加将少于2元。也就是说，房价收入比为9是合理房价区间的上限，房价收入比超过9后，房地产对经济增长的负面效应将大于正面效应，而2018年底，我国的房价收入比达到9.1。
“从中长期看，我国的房地产行业正在发生重大转折，未来住房制度将面临重新设计；土地制度将重构，近日《土地管理法》修正案经十三届全国人大常委会表决通过，将对土地制度来说是革命性变化；此外，财税体系也将迎来重大改革，土地财政的’脐带’将被切断。”尹中立称。
来源: 证券时报
