他们看好的是银发产业，不是看好的银发老人持有的物业。
王牧笛：今天我们请来了我们的老朋友，水库论坛的创始人，欧神老师来聊聊养老地产、老龄化的问题。2020年我忽然非常地感慨，为什么，因为最早的一批90后已经进入三十而立之年了。最早的一批我们80后已经不惑之年了。其实“郎眼”聊过养老，但是以前用一个词叫“中国的老龄化”，现在我要换一个词，叫“中国的急速老龄化”。到2050年前后，中国老年人将达到4.8亿的峰值，占总人口的34.9%。对比全球的人口，到2050年，全世界每4个老人就有一个生活在中国。那意味着30年之后，一个青壮年要养活两个没有劳动力的人，一个老人、一个未成年人。
郎咸平：其实我跟各位讲，很多媒体或专家讨论“我们用美国的养老制度、退休金制度；英国的什么什么制度，看看能不能够缓解这种情况。其实都不用，多生孩子是真的。我跟各位举个例子，现在从欧美引进的各种养老房产或者养老制度，在中国都不太成功。
王牧笛：关于养老这个事西方的一些主流传统，跟中国是有很大不同的。中国是居家养老、社区养老和机构养老。但是居家养老排到了96%，那两个各占1%和3%。
郎咸平：有95%的人都需要靠居家养老，因为中国最有钱的家庭只有5%，所以后面两个要超过5%就不是很容易。
王牧笛：作为我们三个中唯一的老年朋友，郎老师，您怎么养老？
郎咸平：就是靠女儿，养女养老。
王牧笛：在你们看来除了生娃这件事情，就没有别的养老？
欧成效：投资当然也能赚钱，那都是少数人。从全社会来说，如果每个人都不生孩子，投资就是无源之木，是长久不了的。全社会宏观来看还是要靠孩子，投资是微观的事情。
郎咸平：如果说下一代还只生一个的话，各种投资机会都会逐渐凋零。没有年轻人接班是不可以的，所以目前最大的危机不是养老，而是生育的问题。西安的房子为什么还会涨，因为人口净流入非常多。他们有各种鼓励政策，因此他们房价是有支撑力的。
王牧笛：对于中国的老龄化这个问题，欧老师怎么观察？
欧成效：我们主要是考虑老龄化对于资产价格的影响。因为我们整天都在研究房价，主要就是研究这个价格的涨跌。刚才郎教授说了，中国的制度跟美国、跟西方有很大的不一样，所以2050年老龄化来临的时候，中国人只能做一件事情卖房子。把卖房子的钱去养老。那会导致什么情况呢？就是房价看跌。2050年的时候，我是很担心的。
王牧笛：欧老师说2050年进入老龄化，这个判断不严谨。现在已经是老龄化的社会，“化”这个词本身表示过程，ing（正在正行时）的形态嘛。马云曾经在一次论坛中说未来会房价如葱。那我们现在担心，如果老年人急剧地增长，会不会房价如白菜？
欧成效：中国是一个全面的、广泛的老龄化。单是这两年，我们在某些城市、某些社区已经发现了大规模的老龄化，比如说鹤岗。甚至广州城内有老社区，地段很好，市中心，但老年人退休工资很低，不能维持生活水准，也有很强的卖房冲动。这种细分板块老龄化抛压是非常重的。
王牧笛：我举个例子，比如说深圳，深圳跟鹤岗就是中国房价的两端，深圳是6万块钱一平，鹤岗是6万块钱一套。鹤岗是一个煤炭城市，靠像白菜一样的房价出了名，年轻人都走光了。深圳就不一样，深圳就全是年轻人集聚，很少看到老年人。刚才说老年人的城市，那老年人的社区现最近也火了，现在有个词叫银发社区或者叫养老社区，这事靠谱吗？
欧成效：很多人给我推销养老地产，说老年人退休了去山东威海，去那里买套房子。我说那他都退休了，他拿什么钱去买呢？他又不能按揭。他说“你可以把广州房子给卖了”。归根到底还是要卖广州的房子。我认为银发社区从本质上来说，是没有购买力的。
王牧笛：除了房地产这块，银发经济现在也特别热。《财经郎眼》以前聊过她经济，聊过单身经济，这次聊银发经济。其实银发经济这些年一直都有，比如说咱们以前聊手机的时候，老年人手机，屏幕大大的、按键大大的；后来保健品市场其实也是跟老年人相关的。银发经济是不是应该构成我们经济或者创业中一个很重要的商业模式？或者是一个很重要的考量？
郎咸平：我觉得是的，银发经济将来会慢慢催生出一些过去所没有的行业。比如说举个例子，浴缸你准备怎么设置、床准备怎么设置？过去我们浴缸都是脚跨进，你可不可以用开门的形式呢？开门的形式对老年人来讲是不是更方便呢？各种器材的话都会朝着银发族的方向做一些大修正。
王牧笛：很多人对老年人是有误解的，以为老年人跟不上时代 out（落后）了。我给你说几个数据，中国互联网发展的状况统计报告显示，截止2019年6月份，中国的银发人群每天在互联网的时间达到4个小时、95%的老年人装了微信。还有另一个统计数据，今天的中国老年人，76%在化妆，主要是抗皱和头发护理。如果说养老地产不靠谱的话，银发经济靠谱吗？
欧成效：它是一个不断增长的市场。像日本，日本老年人的尿布销量已经超过新生儿尿布了，所以做老年人尿布的厂家就发财了，因为市场一天比一天大。从这个角度来看的话，中国未来也有可能是老年人的尿布超过年轻人的尿布。
王牧笛：日本作为我们一衣带水的邻邦对于中国是有一些镜像意义的。比如去日本打车，你会发现出租车司机动不动70多岁。新加坡，在餐厅打工的也是老年人。现在老年人在不断地工作，之前德国有一个汽车零部件的制造商打了一个广告，说“我们连65岁的人都雇”所以说这个老年经济是多么的重要。
欧成效：我相信老年人是富有生产力的，尤其在投资的领域，最牛的两个就是老人就是巴菲特和芒格。但是我不是很看好巴菲特的股票，因为他手里的股票都是老年人的股票。
王牧笛：资产的价格有一个测算，是说当日本和中国方面老年的抚养比每上升1%，日本房价下降11%，中国房价下降26%。欧老师在我们“广东卫视跨年演讲”讲的是房地产的下半场，现在我们的这个资产江湖，就面临着这样一个人口老龄化的变局，您觉得在影响房价的诸多因素当中，老龄化会占到一个怎样的因素？
欧成效：肯定没有26%，我觉得2.6%差不多。这是一个长远的、缓慢的影响。比如说你每年都跌这么一点点，到2050年不可逆转。
王牧笛：我们的下一代人长起来以后，会面临一个问题，男方的爸爸 、妈妈那儿，甚至爷爷、奶奶有房子，女方的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶也有房子，一个小家庭可能会承接五六套房子。
欧成效：如果你继承了6套、8套房子，但是你有没有珠江新城的顶楼江景复式呢？如果一个人继承很多套房子，他会把那些“边角料”都卖掉，保留一两套大户型豪宅。在一个地产过剩的情况下，会发生内卷化。只有核心区才能活下来，外环系的价钱跟内环系的价钱会越拉越远。
郎咸平：对，没错。从2020年开始，股票不要看大势就看不同板块。地产也是一样。不要说上海的地产好不好，一定是上海地产里面有好的有坏的。任何城市都是一样。
王牧笛：也就是说，不仅在A股里，在中国的地产里也要找到属于自己的蓝筹股。最后请教欧大一个问题，既然您不看好银发社区或者养老地产，为什么这么多资本都纷纷地入局养老地产？
欧成效：他们看好的是银发产业，不是看好的银发老人持有的物业。
郎咸平：银发经济现在有时候被扭曲成养老地产。整个银发经济本身是个制造业，比如说老人尿布或者是老人浴缸之类的。这个产业是一个新兴产业，是一个蓝海市场，而不是所谓的养老地产。
