文|功夫财经 卢文曦
最近，又有多家长租公寓爆雷。
9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示。同日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》。近期杭州、成都、西安等地方也出了相关风险提示。主要内容涉及：
1、提示大家选择信誉良好的公寓品牌
2、警惕收房租金过高或者租金过低
3、支付周期尽量选择短的。尤其提到租金贷，租客要看合同中有无租金贷等相关条款，贷款能力要自己评估，自愿申请租金贷
4、采用规范合同文本
5、维护自身合法权益等
短时期内多个城市出风险提示很少见，主要是多个城市近期接连出现长租公寓暴雷事件。
8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满；近日，上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间，人去楼空。
长租公寓很多年前就有，一些企业长期持有物业，用出租的方式回笼投资成本。虽然慢，但租金每年稳定上涨，加上物业价值提升，至少财务报表的数据还是不错的。
2010年后长租公寓市场还处于萌芽阶段，到2016年长租公寓有爆发式增长。除了代理经租机构外，一些开发商也成立相应部门，比如龙湖有长租公寓冠寓品牌等等。
虽然长租公寓发展快，但是经营模式还是比较纯粹。以代理经租来讲，企业扮演的是“二房东”角色，说白了就是吃差价。差价如何而来？“零售”。
举例，一套二室一厅房源市场租金3000元，但是代理企业通过改造，变成三室，一间一间出租。一间房租金1300元，3间就是3900元，无形之中就多了900元出来。
另外，还有压取房东时间获利。房屋会改造，牵涉到费用，通常会和房东签订5年合约，改造费不用房东承担，5年后装修也归房东所有。
但是需要房东第一年给3个月装修时间补偿。每年还有换租，因此有1个月的空置期，这个需要房东来承担损失。而事实上，装修1个月就能完成，1个月的空置期也可以提前发布房源消息来规避。
另外，长租公寓还会问租客收取管理费等等。因此，长租公寓还是有一定盈利空间。通常而言，空置率低于10%，企业的经营不会有太多压力。
加上国家政策推动，2015年2016年房价飞涨，带来租金非理性上涨，房东肆意涨租金，随意赶走租客。一些矛盾突出的城市推出相应指导意见，鼓励代理经租机构盘活存量房屋，供应租赁市场。
比如上海出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《上海市居住房屋租赁管理办法》、《本市发展公共租赁住房的实施意见》等相关规定。企业认为是风口，积极介入，市场出现快速发展。尤其是一些长租公寓品牌在美国成功上市，诱惑就更大了。
在这样巨大的诱惑下，各路人马纷纷涌入长租公寓领域，让市场逐渐变了味。
1、资本搅局
既然是风口，就有投资资本的身影。投资可以分散，投十家企业，只要有1家上市，所有投资成本不但能收回还有赚，因此各路资本涌入长租公寓。
作为企业为获得投资资本青睐，积极收房。因为投资资本也是有刚性指标的，比如每个月收多少套房，市占率必须达到多少。能否顺利拿到每一笔投资资金取决于企业收房效率。
但是在成熟的市场可能没那么多房源，而代理经租机构雨后春笋般冒出来，企业和企业之间形成直接竞争，房租就这么被抬上去了。
赚钱不赚钱不是短期考核指标，所以高进低出是必然结果。最后的结果就是，正常运行的租赁价格秩序被搞乱，企业也没获得好的发展空间。
2、“租金贷”
买房能用贷款，住房为什么不可以？为解决租赁支付矛盾，建设银行“按居贷”金融产品，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。
除了银行，一些机构也提供给租房贷款的业务。对租客而言，降低租金支付压力，对代理经租企业而言可以一次性拿到租金，支持了企业发展，表面看是双赢格局。
但是，租金贷的资金池成为不确定因素，因为缺少监管。如果企业用这笔资金用于其他投资，如果出现损失，这笔原本应该用来支付给房东的资金打水漂，矛盾也就浮现出来了。或者就算用于项目扩张，但是投资失败，同样无法正常履约。
总结：在金融资本以及信贷参与下，产品出现“金融化”倾向。
所谓“羊毛出在猪身上”，原本企业应该关注成本、收入，现在却紧盯租金贷的资金池，用其他投资填补高收低出的亏空。
这种非常规的手段经不起时间考验，只要其中一个环节出问题就会波及整个系统。其实去年开始已经有多家长租公寓暴雷，事实也证明这种方法不可取。今年疫情导致市场需求至少缩减40%以上，这加速了代理经租机构的风险爆发。
04、暴雷下的长租公寓还会“香”吗？
有市场就有需求，尤其是一、二线城市。
这些城市限购限贷举措严格，对于不具备买房资格而又需要在此工作生活的人来说，租房是不二选择。笔者认为，这次暴露出来那么多问题未必是件坏事。长租公寓也是这两年快速发展的产物，肯定有不完备的地方。
一方面，市场乱象可以让管理层重视，及时制定相关规则制度，以后可以令市场规范运行。另一方面，通过市场洗牌清除不合规企业，让强者更强，让有能力的企业引领行业标准，提升服务质量。因此，未来发展前景还是比较乐观的。
一些发达国家的经验也可以适度借鉴。比如日本，租赁市场比较发达。物业出租可以委托管理机构进行管理，费用是每月房租的5%再加管理费的消费税10%。
比如一套房租金是10万日元，每月管理费是5000日元，再加管理费的消费税500日元。一个月管理方面的支出只有5500日元。这些收费是刚性的，因为是政府规定的尺度，一旦超出，机构将面临严惩。
当下不管是房东还是租客只能做好自我保护工作，对于这点，笔者建议：
作为房东，别怕麻烦，如果手里房源不多的情况下，还是自己打理比较好。租赁需求主要集中在一、二线城市，一线城市租赁市场已经成熟，出租房屋不是件难事。
以上海为例，正常情况下，一套市场价5000元/月的房源基本上2-3周内可以成功找到租客。总价超过1万元/月的1个月左右也能成交。
而且现在物业管理水平也在慢慢提升，万一出租房设施设备需要维修不一定要业主本人出面，平时维护管理未必有大家想象的那么复杂。
当然，有些房东手握十多套房源，一个人来不及打理，或者就是图省心，少赚点租金无所谓。选择代理经租机构进行管理不是不可以，尽可能选择大品、大机构。
虽说长租公寓是最近几年新兴事物，但是能在这波风浪中做大并且存活下来的是真正强者，委托他们安全性更高。
作为租客，尽量按以下标准来选择：
1、选择业主自己开发，自己运营的项目。这些项目往往是一栋楼整体运营，管理成本，运营成本等等都比代理经租要低。由于压力小，心态好，租金随行就市。最重要的是，持有物业资产是最好的财产保证，租客不会碰到跑路的现象。
2、选择“国有品牌”。随着“购租并举”政策导向推出，以上海为代表的城市推出“租赁用地”地块，这些地块往往是央企和国企拿下，今后运营也是他们。
国有企业不仅仅是市场参与者还需要实现“功能性”作用。有了他们的参与，租金价格也有望得到稳定。一个项目有6、7百套房源推向市场，至少可以稳定3公里范围内租金价格。
3、大规模、大品牌。规模越大说明后面资本越强，抗风险能力比小品牌强太多。
一般情况下，好不容易积攒起来的品牌形象有更多无形资产在其中，遇到风险或者负面消息往往会想办法及时、妥善处理。这就是品牌对企业的社会责任和效用。
作为租客而言，是市场的弱者。尤其是目前中国在有关租赁方面的法律、法规还有不健全的地方，这点一些发达国家的法律对租客是有保护机制的。
比如德国不得随意赶走租客，租金也不能随意上涨等等。因此，从租客的角度来讲，只能多了解市场，掌握更多信息，尽可能规避风险。
如何做到完全规避？最好的解决方案还是尽早买房。
