现在已经不是房价涨不涨的问题了，而是他们会不会带来一个系统性风险的问题。
王牧笛：今天的《财经郎眼》我们来聚焦“金九银十”的房地产江湖，以及这一波的楼市降价潮。徐瑾先说说，怎么看待这个现象？“金九银十”还会来吗？
金九银十还会来吗？
徐瑾：“金九银十”对房地产商来说，肯定会来的。但是降价潮可能没有大家期待的那么多。比如说恒大常年打折，这一次打折也就是平常的一个正常幅度而已，全线7折。
孙不熟：其实“金九银十”每年都会来，而且每年的行情都不错。我对房企打折向来有很大的疑问。我们知道，开发商的平均利润率也就是10%-15%，那么你打折70%？另外就是现在我们的土地出让，地价是限价的、房价也是限价的，开发商能赚多少是完全计算出来的，你降多了等于是砸盘，会影响政府整个的定价体系。
张鸿雁：“金九银十”其实是跟开发商营销的节点、开工节点捆绑在一起的。正好推货的量也都集中在这个前后，所以这是一个历史形成的原因。
现在是买房的好时机吗？
张鸿雁：其实还是要看不同的地方。广州的时间点是有些变化，去年底其实是更好的时机，现在广州的热度已经起来了。像之前像深圳在涨的时候，往往广州会比它慢大概半年左右的时间。最近后台就会涌入很多粉丝说我是东莞的，我最近在看黄埔的房子，我是深圳的，我最近在看南沙的房子。其实如果有时间，买房是要看一个反向指标的。假如你看到网上出现这个退房的、打砸售楼部的，这个时候你可以买了。
“三道红线”下的房企众生相
王牧笛：面对“金九银十”，这个江湖的众生相是发生了变化。首当其冲的是开发商，今年以来不仅疫情对开发商打击严重，住建部和央行开了一个会，发布了著名的“三道红线”。
郎咸平：“三道红线”意义重大。我们过去都聚焦在交易量怎么样、房价怎么样。可是各位有没有想到，这几年开发商给我们整个金融系统聚集了大量的风险，整个负债率之高不可想象。现在已经不是房价涨不涨的问题了，而是他们会不会带来一个系统性风险的问题。
所以这一次“三道红线”第一，资产负债比例不能超过70%；恒大就超过了、融创也超过了、万科也超过了，都不是好学生。
第二，净负债比例不能超过100%，恒大也超过了，它是183%；融创是214%。
第三，现金短期负债比例不能低于1，我们恒大也超过了0.4、融创是0.57。
这个规定严格限制你的负债、增加你的流动性。我记得在2004年左右的时候，李嘉诚做了一个演讲，我有一个学生当场就问了李嘉诚一句话，说：“李先生，你这一生成功的原因是什么？”他说，“我成功的原因就是两个字保守。”
香港“四大天王”，恒基兆业、新鸿基、新世界、和记黄埔，这四家资产负债比都在20%左右。对于房地产企业而言，这种风险才是可控的，对整个金融体系也是最小的冲击。现在不是打击房价，是要确保我们房地产商，不会给我们金融系统带来严重的系统性风险的问题。
徐瑾：教授刚刚讲得是很有意思，李嘉诚的原则是不赚最后一个铜板嘛，但是还有一个原则，就是他知道自己前99个铜板可以落袋为安。但其他一些房地产商是不知道的。不趁着拿地方便的时候努力去拿地，我就不知道我还有没有明天。
8月份，传统是淡季，但是今年8月房地产商拿地的速度在上半年是加快的。房企境内外融资共发行了123笔，环比增加了14笔。融资总额同比上涨超过4成，美元债也出现回暖。
因为他知道不趁着这个机会去扩张的话，在下一个牛市再来的时候，可能就不在这个棋盘上了。但是按照过去的经验来讲，他已经养成了这种决策习惯。恒大，您说它负债率很高，但是它过去10年是赌对了。
王牧笛：用彼得德鲁克那句话，动荡时代的危险不在于动荡本身，而在于你还在用过去的逻辑做事情。有人直言说这次这个“三道红线”是一场大风大浪，即将席卷这个江湖。地产企业“三道红线”之下未来的日子会怎样，有什么腾挪的办法吗？
孙不熟：无论是调控还是“三道红线”，都表示我们的经济在过热，所以我觉得从宏观来讲这是一个好事情。从企业来讲，我觉得也是一个好事情，“三道红线”其实是在保护咱们的企业，对房地产的长远健康发展来说很有必要。对部分资金链比较紧张的企业来说，肯定要降价促销，对购房者来说，是一个机会，可以捡一些漏。
张鸿雁：我觉得还是要分地区去看。比如说我说恒大，在其它地区可能会出现比较多的折扣，但是打折的可能是公寓类不太好卖的产品。这是过往房地产企业惯性发展的一个结果。现在的这些地产企业，还没有完全地经历过金融危机。他们因为惯性的原因，一直冲规模。现在是一个给他们去降速度、让他们更健康发展的契机。
未来房地产市场如何演变？
王牧笛：现在各个城市蔓延开来的新一轮房地产的调控，几位怎么看？
徐瑾：从新政来看的话，越多的新政越意味着这种地方的房屋需求越高。其实以往房地产的牛市大概18个月到20个月左右，但是这一轮，现在有三四年左右。未来好地段的房子、好城市的房子肯定还会涨的。限购本质上不会改变这类房子的稀缺性。如果房地产出现大幅的下跌，就像郭树清先生讲的，对所有人都是一个危机的。
郎咸平：这个话讲得非常对，大家要晓得，房地产泡沫不是危机，房地产泡沫破灭，那才是危机。我相信在2020年之后，房价稳定的、温和的增长应该成为一个必然。
