本文作者：北城
知道为什么人总是会犯错吗？
因为人太容易被自己的经验束缚。
大部分人的惯性思维就是“过去都是这样的，所以以后也是这样的。 ”
几个月前，我知乎上一篇关于房价本质文章在抖音上被几个大V刷屏，我仔细看了下基本上都有几十万的点赞量。
可惜的是，并没有人把我的核心思想完全表达出来。
他们把我的观点变成了绝对的看好房地产，认为有土地财政在，房价永远会涨。
这是错误的。
我想说的从来不是房价，而是本质。
因为大部分人，包括抖音、知乎上很多人都只是关心未来房价会不会涨。
也难怪，切身利益，谁都关心，买了房的希望房子永远涨，没买房的盼着房价跌。
我其实从来都不去预测房价的高低，因为高低这个词是不能被定义的，什么是高，什么是低，要看你的参照，真正重要的是本质。
而房地产的本质是土地，是税收。
土地和税收就像房地产的阴阳两面，土地是阳的一面，税收是阴的一面。
土地财政这个词其实早就出现在大众的视角里了，但是大部分人对土地财政的理解是流于表面的，再看的深一些的才会知道税收才是根本。
世间万物，人们总是容易盯着阳的一面而忽视了阴的一面，殊不知决定事物走向的往往是那看不见的一面。
对于房地产，你不能看调控政策，不管是限购、限售、限价，这些所谓的地方调控政策从根本性来讲都不能影响房价的长期走势，他可能会影响涨的速度，但他不会影响涨的趋势。
用脚趾头想，土地财政，谁是房地产最大的利益获得者？
前几年喊楼市崩盘的新闻不少，今年倒是安静了许多，估计喊了这么多年，如牛刀、时寒冰之类的估计脸都被打肿了。
我买房，从来不看这方面的政策，相反，哪里出这样的政策我会想尽办法买哪里。
真正房地产下跌的信号，从来不在调控政策上。
说说最近的一些的新闻
1、房地产融资监管新规出台，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得小于1倍。
这意味着什么？
妥妥的给地主家去杠杆，意味着房企以前大肆借债扩大规模的老路走不通了，拿地前要看看口袋了，地王可能不那么好出了，拿了地王的可能觉得烫手了。
我前面说过，房地产的本质是土地，只要土地市场火热，房地产市场一定不会冷。
过去调控土地市场的手段是人为设定土地拍卖价格上限政策，懂得人都知道，这对控地价其实是毫无意义的。
表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。
而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。
而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展；二则负债规模足够大，反而足够安全（债主不敢讨债过紧）。
而现在，这条高杠杆的路走不通了，口袋里没钱，土地也没这么好拿了，未来的土地市场可想而知。
再看前段时间两个新闻
1、自然资源部在官网上对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。明确了“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”
2、9月24日，高层发了一份意见，调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴，要求到“十四五”期末，也就是用5年时间，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
这意味这什么？
过去中国城市的工业化和城镇化，极端点说都是靠牺牲农民换来的，土地增值收益取之于农、用之于城，买了房的都享受了城市化带来的红利，甚至实现阶级跃迁，而大部分的农民却被锁在了自家的承包地上。
由于城市化土地红利的存在，放大了社会财富分配的不平衡，加剧了贫富差距。
要解决这个问题，高层的想法已经很明显，盘活农村土地资源，就是让农村这批人能够快速拥有土地资产，新的一批中产将会诞生，新中产会带动新消费，有消费，实体经济才有发展的空间。
这可能会改变未来5年乃至十数年的地方财政、房地产行业、城乡结构走向。
中国的城镇化率目前已经到60%，棚改政策已经叫停，大面积拆迁已经是过去式了，可以预见的是商品房的金融属性在不久的将来就会被代替。
再说一个无关紧要的新闻
3、根据中国人民银行发布的《中国人民银行关于开展大额现金试点的通知》，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进大额现金管理工作，自7月起，河北省开始试点，10万元以上的转账受监管。目前设定河北省、浙江省和深圳市试点对公账户管理起点为 50 万元，对私账户管理起点分别为河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元。
不知道大家看到这个新闻，感受如何？可能觉得无关紧要吧，但我觉得这才是最重要的一个信号，这个政策就像南美洲亚马逊河流域热带雨林中的那只蝴蝶，开始扇动了几下翅膀。
其实很多人不知道的是，大部分公司，都会有财务的个人账号，用来发放工资或者福利，只要不是公司出账，这部分就可以不交税，很多小微企业，生意人都是如此。
一旦开始监管，大额的资金想要通过个人出去，避税这件事就变得不太可能了。
再联想到新电商法的出台，演艺圈范冰冰的8亿，往后几年回头看这个政策背后的意义是深远的。
企业和个人偷税漏税的通道正在被关闭，而恰好是这个节点。
房地产这个治国利器的历史使命已经完成，该是退居幕后的时刻了， 这个时间比我预想的还要快，但是走之前，有些路还是得铺好，就比如，土地财政失效后，税收怎么办？
没有了土地收益，维持支出就要扩大税收，怎么扩大，先把偷税漏税的洞补上。
所以说，很多事情，分开来看其实没什么，但当你把它放在一起细想，就会发现，事事都有千丝万缕的联系，你以为无关紧要的事，聚在一起就是一座山。
说到这里，你们应该明白我在说什么了，房地产的本质，已经在悄悄的被改变。
要像易经里说的，正因为世间的一切无时无刻不在发生着变化，所以我们才要用变的眼光和思维看待一个事物，这样你才不会犯错。
而过去的人说的话，那只是一种经验，经验是最容易犯错的，就比如，你还在买89方的小户型投资。
