文/叶檀、刘海韵
2020年，只剩下一周。
这一年，各地以每天出台接近一条政策的速度，稳定楼市，既不能大涨也不能大跌。
下半年的主题是限制，房地产的主题是稳定，转性。
据贝壳研究院统计，从7月开始，全国共74个省市推出房地产调控政策141次。
22座城市包括常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、西安、徐州、绍兴、丽水、衢州、台州、海盐县、黄石，全都发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，提高贷款和房产转卖门槛，进一步打击投资需求。
在这样的背景下，房地产市场出现了明显的新特征：总体数据稳定，城市分化，楼盘分化，一二手房分化。
今天，我们谈谈城市与区域，看看我们看好的十座城市、不看好的十座城市之后，这些年发生的那些事。
2020年房地产关键词 分化！
二手房市场底部升温，不过，区域分化、产品分化非常明显。
投资、房价保持稳定。根据国家统计局数据，2020年前11个月，全国房地产开发投资增速为6.8%，连续6个月保持正增长，不过没有达到2019年10%左右的增速。
7、8月份成为分水岭，7月破万、8月达到最高值。
此前，为了对冲疫情风险，房地产没有受到严厉控制，但8月份到达最高值后，一路下行。
贝壳研究院数据显示，从单月数据看，11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元，量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值。到了11月，单月销售均价为9865元/平方米，已经连续3个月环比下降。
可见，从7月起集中调控以来，在销售面积加速修复、年度累计销售面积达到2019年同期水平的同时，价格得到有效控制。
政策前低后高，房价前低后高，全年一平均，总体稳定。
根据国家统计局的数据，2020年前11月，全国商品房销售额14.9万亿元，销售均价连续3个月下降。
今年前11个月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比前10个月提高1.3个百分点。
从投资种类看，住宅最好，工业物业次之、写字楼再次，商业物业最差。
住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。
工业物业相比而言要好一些，尤其是物流产业和数据中心，成为资金追逐的热点。
再从区域投资的角度看：
西部投资增速最强劲，投资29746亿元，增长8.3%，与去年持平；东部排名第二，地区房地产开发投资68488亿元，同比增长7.4%；东北地区第三，投资5245亿元，增长6.2%，增速提高0.6个百分点。中部地区最低，投资26012亿元，增长3.6%，增速提高1.2个百分点。中部地区是因为疫情期的特别影响，二季度以后，投资量大幅上升。
东北我们不多说了，要说说几个出乎意料的城市，反应新的动向。
我们从安全边际，找出安全的和不安全的城市，看房价涨幅、租金回报率、去化率、人口增减，以及当地产业发展。
哪些城市最危险？我们最担心京津冀城市群
1，我们最担心京津冀
并不是房地产投资量大的区域，房价就一定红火。
比如东北，表面上看投资增速不错，但房价一路下跌。跟叶檀财经十大看好城市和不看好城市相比，我们着重强调产业和租金回报。
12月18日，贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，给出了一组直观的数据，盘点2020不同城市二手房市场表现。
（图片来源：贝壳研究院）
要知道，二手房是反映这座城市房地产的真心的。
图片一出，大家震惊了，为什么这些著名大城市，二手房价也这么低？
58安居客房产研究院分院院长张波分析，目前一线城市除广州外都进入到存量房市场，二手房成交量在新房的3倍以上，将成为常态。
四座是京津冀城市中的大型城市，山东两座大城市青岛、济南，东北一座城市长春，西南一座城市贵阳，广东一座城市中山。
廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山东头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，以前的大热城市郑州，排名第四。更让人震惊的是，一线城市北京、广东的中山也上榜。
我们对这些城市保持谨慎态度。
从京津冀来说，北京的郊区不能碰，实际上，固安、天津、廊坊都可以被看作北京的郊区。
京津冀地区，主要是因为严控的关系，而天津等城市产业发展让人揪心。
2，身处粤港澳大湾区热土，为什么中山二手房下降，租金上涨？
从2016年开始，中山房价上涨，广州、深圳的人背着钱来买房，根据安居客数据，均价从近6000一平到现在的1万1以上一平。
中山有区位优势，有深中通道，离珠海、广州不远，但前期透支了房地产。
2006年开始，房地产投资占比超过30%，到了2018年，突破了50%。
2016年，中山的成交面积直接杀入全国第18位，成了其中规模最小的地级市，并且让去化周期从年初的24个月降到了可能的10个月，炒房客直接买断货。
爆炒过后，后续难继。
“深圳炒房客败走中山楼市”等消息一抓一大把，一些投资客少说亏了几十万，这消息瞬间转遍投资圈，中山楼市被排除在外。
没了广州深圳的投资客，房地产失速下跌。
更惨的是，中山经济惨败滑铁卢，增速疾降。
中山一度花团锦簇。
03、04年的时候，中山的GDP增速全省前三，04年到达95年以来的巅峰，18.7%！
但此后官员迭代，经济下行。
2019年，名义增速1.2%，全省倒数第一，2020年也好不到哪里去，前三季度增速1.15%，估计也会垫底。广东省委第二巡视组还反馈过中山“外贸出口数据造假”问题。
幸亏，中山租金是上涨的。
现在，中山市政府重新吹响制造业强市的号角。希望能强起来，否则，中山就不是房价下滑的问题了。
热门城市郑州和贵阳怎么了？
郑州最大的原因是产业不再那么强，供应量太大，郊区HOLD不住。
郑州一跌跌四年？郑东新区优势期已过，其他产业园区太多，全都处于培育期。
我刚去过郑州，主要是郊区跌、新园区跌，主城区还是比较扛打。
郑州经济发展在过去五年热得发烫，过去五年，郑州的GDP连跨8千亿、9千亿、1万亿三个台阶。
2019年，郑州GDP11589.7亿元，排名全国第15位。
郑州有两大产业，一个是富士康，一个是房地产。搞清楚了富士康，就能搞清楚郑州房价。
富士康年手机总出货量超过全球七分之一，销售收入将近3000亿，供应链带动能力强。到珠三角拉动了珠三角的产业链，到郑州、重庆也带动了当地的产业。
郑州希望富士康入驻，形成电子智能终端产业集群，为航空港提供30万乃至上百万个就业机会。
虽然富士康的主力在航空港区，2019年，这个区GDP980亿，只占整个郑州GDP的比重不到10%，富士康的拉动能力强啊。
现在产业链的全球重构，带来了不确定性。一旦富士康三心二意，对于郑州的产业链打击比较严重。
比较尴尬。
现在，郑州还在大规模投资，2019年2月，当地官媒消息，经开区计划实施443个项目，总投资1960亿元。
郑州当地人自己总结的原因是：
产业园区太多，缺乏充足的配套；安置房大量进入租赁市场，导致租金普跌；有20%的差额税，郑州政策规定自2015年后成交房产，必须交纳契税，还必须交纳成交价与原价之间20%的差额税；限购限贷，有人没产业，旧改太多等等。
一句话，郑州供应量大，税收高，叠加产业链转型，必须还要有4到5年的培育期。
幸运的是，郑州对房地产依赖不算高。
2017年，郑州房地产开发投资占GDP的比例是36.8%，2018年占比是32.1%，到了2019年下降为28.9%。
跟自己比是降了，跟别人比，特别高，对房地产业依赖性挺强。
看看，这个数据还是高，太高了。
至于贵阳，到底是为嘛呢？
12月19日，贵州大学贵州省房地产研究院与社会科学文献出版社发布《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.7（2020）》，认为观望情绪逐渐增多，房地产行业投资和消费意愿持续减弱。
贵阳本土购买力不足，别以为，放两台后台机器，就真的是数据中心了。
2017年到2018年，贵阳楼市有过集中爆发，趋于饱和，现在有些青黄不接。
再看看贵阳的GDP增速吧，一切不言自明。现在，茅台都已经成为地方的第二财政了。
山东两大城市青岛和济南 不用太担心
我对青岛、济南还是看好的。
不过，现在扩张太快，培育期就比较长。以前去青岛，崂山算远的，现在一去就去即墨，济南一去就是去莱芜。
所以，很多新开的楼盘都不在市区内，比较偏，投资吧，需要养育，住吧太远，购买意愿自然下降。
这些地区较低的房价，也就拉低了青岛、济南的整体房价，给人一种连跌的感觉，其实城区新房还是涨的。
开发扩张如此之快，均价下跌也就很正常了。
青岛下跌还有些原因：
资源以前独一份，现在要跟济南抢。总的来说，当地居民收入不算高，承担不起太高的房价。城镇可支配收入54484元，农村只有22573元，贫富差距比较明显，低收入人群买不起。
2019年，青岛市人均工资为6050元，这样的收入即使在李沧区买房，也需要20000元/平米左右，一套90平米的房子，需要三十年的收入。
现在，青岛、济南都在抢人才，没有产业链、没有人才，就没有一切。
12月14日，青岛市人才工作领导小组召开扩大会议，研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》，将进一步放宽放开外来人口落户限制，放宽学历、技能人才落户条件，在青岛具有居住性质产权住房（含已网签）即可办理落户。
青岛城区取消积分落户限制，全面放开县域三市落户，并鼓励举家迁徙和亲属投靠。
12月17日，青岛还明确，经适房签订买卖合同满5年可申请变更商品房，但需要申请人一次性足额缴纳土地收益价款，交易时必须缴纳50％土地增值收益，新规自2021年3月1日起施行。
青岛、济南比京津冀还是要好多了。
最后，再强调一下，另一些城市，不仅二手房下跌，租金也在跌，这些城市更要小心。
CPI中的居住价格，主要构成有租赁房房租和水电燃气价格，2020年11月两者同比全都下跌了0.9个百分点。
全国租金价格连续下跌，从2016年到2020年的11月，平均月租金保持四连降，达到近五年最低，房租价格同比跌幅为0.5%。
从租金水平来看，从2016年到2020年的11月，重点城市平均月租金为42.2元/平方米，环比微涨0.4%，同比下降2.7%。
11月，租金跌幅前5城市分别是太原、石家庄、温州、北京、乌鲁木齐。2020年前11个月，北方青年心目中最高大上的城市北京，房租跌幅进入前五。
长三角中的温州、珠三角中的中山、东北、京津冀，市场动荡加剧，都需要继续培育。
文末提醒：下周同一时间发布2021房地产市场白皮书（二），揭开最看好的区域，敬请期待！
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