最近有个不大不小的新闻，就是XXX说中国房价有很大的泡沫，很多人问我怎么看。
其实，这种事情算不上新闻，因为中国自1998年住房改革以来，关于房价有没有泡沫已经争论了几十年，但是中国的房价就像铁了心一样，不但没有崩掉，反而继续上涨。
那背后的原因是什么呢？以后房价的走势如何？
对于这个话题，我最擅长，因为我经历过多轮涨跌周期，并且长期活跃在市场一线，早就把这个事情参透了。
为了解答大家的疑问，我专门写了一篇文章，内容非常精彩，一般人不敢写，我不怕喷子围攻，大胆下笔才结集成文，这是压箱底的实用文章，请您耐心阅读并转发亲友，非常感谢。
目录：
1、中国房价泡沫的真相
2、房价连年上涨的4个原因
3、什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象
4、泡沫爆掉之后会发生什么
01
中国房价泡沫的真相
前段时间，由于元宵节亲友聚会吃饭的原因，我回了一趟广州的家，并在广州逗留至今。
某天晚上，我与几个朋友相约到附近的临江公园夜跑，然后在江边坐了一会儿，话题不免聊到如何看待中国的房价，我发觉得越是有钱的人对中国房价越有信心，他们赚到钱是因为相信国运，认为只要中国经济不出大问题，沿海城市房价还能再涨几十年。
相反，越是穷人，由于本身囊中羞涩，自己买不起，就想当然认为房价一定充满泡沫，肯定要崩盘。
其实，过去二十年，中国从来不缺乏预测楼市崩盘的专家，官员，有案可考的，主要有以下几个：
1、清华大学经济管理学院教授魏杰
他2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，就去跳楼。后来他没有跳楼，继续在学术界、商界充当意见领袖。2020年全网还在转发他最新文章，好像人们忘了当年的事一样。
2、中国社科院的易宪容：
2005年预言京沪房价大跌3050%，泡沫破灭不可避免
3、中国证券财经人士，公共知识分子时寒冰：
时寒冰在2008年预测09年将是中国楼市雪崩元年，惊天巨变，未来十年房价下跌将成定局，买房将会损失惨重。（事实是，2009年中国出台四万亿刺激，此后中国房价继续上涨）
4、证券人士，私募基金，经济学家，谢国忠和牛刀：
谢国忠2012年说楼市已经充满泡沫，预测房价未来三年要跌去50%，此后由于高层暴力救市，谢国忠啪啪打脸，房价不但没跌，反而翻倍上涨，网友大骂谢国忠。
2015年年中，牛刀在公开场合大谈房价泡沫，警告大家楼市大跌潮即将到来，并且细数20个即将暴跌的城市，人们听得如痴如醉，深以为然。
结果，高层一记组合拳，6次降息，5次降准，首套2成首付，多个城市放开限购，2015年的去库存演变成翻倍上涨的行情，最初错信牛刀的人，大骂其害人不浅，一辈子也买不起房了。
为什么这么专家学者都认为中国房价充满泡沫，但是房价却依然连年上涨？
有泡沫≠一定下跌
举几个例子大家就明白了，苹果公司在2011年前后股价就涨到了全球第一，非常非常贵，当时很多人包括投行专家都说泡沫太大了，肯定要跌。
事实呢，此后9年，苹果的股价又涨了10倍。
腾讯在2004年上市，当时市值比香港四大家族上市公司总值还要多，人们说腾讯股价一定是互联网泡沫的毒药，肯定跌，事实呢，此后腾讯又涨了468倍！从上市时3.7港币开始，涨到2019年复权之后的1731元！
这些说明什么道理呢？
说明一项投资品，如果它的影响足够大，足以影响数以亿计的人群，那么它的价格就会涨到很高很高，中国楼市也是如此，这是一个由城市化大规模人口迁移造就的超级投资机会，不可能涨个两三年就完事的，一定会裹挟更多的资金进来，最终房价一定会涨到人们目瞪口呆。
当然，这里面可能有所谓的泡沫，但是不妨碍您在泡沫爆破之前赚够自己一辈子的钱。楼市在几十年之后崩盘，但是您该赚的钱也赚够了。
即使是腾讯，苹果股票谁敢保证几十年后就不会爆掉呢？爆就爆，那时您早就套现走人了…
那么中国现在的房价真的已经泡沫化了吗？房价连年上涨全靠投机炒作？
absolutely no！
02
中国房价连年上涨的4个原因
四个原因：
1、持续、猛烈的通货膨胀
2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求
3、限量供地
4、经济发展，居民收入持续增长
1、持续、猛烈的通货膨胀
中国是世界货币超发非常厉害的国家，货币每年以10%左右的速度贬值，大概7年就缩水一半，准确来讲，不是房价涨了，而是纸币变毛，不值钱了。
你们说房价泡沫比较大，怎么我感觉连年通货膨胀，好像货币的泡沫更大？
我们从1990年算起，1990年我们的广义货币M2只有1.39万亿，2020年是203万亿，中国货币增长了140多倍，而中国平均房价从1990年1000左右一平方涨到2020年均价1万元每平方，只增长了10倍，如果单单相比于货币泡沫，中国房价根本没有泡沫！
2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求
改革开放之初，中国的城市化水平很低，1978年城市化率为17.9%，此后一路增长，截至目前，中国达到了59.58%的城市化水平，有5亿左右的人口从农村迁移到城市，房价连年上涨的背后是真实居住需求的支撑。
注意，59.58%还是官方数据，这个数字是什么概念呢，韩国在1980年达到了58.52%的城市化率，日本是1955年，英国是1953年，而美国是1930年。很明显，中国城市化还有很长一段路要走。
3、限量供地
政府不是企业，本身不产生利润，却要维持庞大的组织运转和福利事业，除了印钞，还有什么来钱比较快？
房地产
事实上，过去这么多过年中国房地产一直起到了变相税收的作用，开发商就是政府征税的代理人。
我们现在所享受的一切公共服务品中，绝大部分都是由房地产作为支撑。而最终买单人是我们在座的每一位，通过买房这种形式缴纳。
做个反推的例子：
我们去银行按揭三十年住房贷款，之后三十年按月返还。这笔钱最终由银行一次性交由开发商，开发商再以缴纳土地款的形式流进地方财政，地方政府再将这未来三十年的钱，一次性投入到一个个基础建设中，兴建地铁，路桥，高速公路，学校医院，体育文化中心等市政项目，最终带来公共服务提供给我们使用。
正是因为土地具有这样的作用，政府本身有很强的动力通过限量供应土地，来维持房价的持续上涨，如果泛滥供应土地，房价出现下跌，很多开发商就不会继续买地，土地财政就难以为继。（庄家控盘）
当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点，房子如果敞开供应，可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应，可能月收入两万才可以买得起。再收紧土地供应，可能月收入五万才可以买得起房子。现在上海中心城区房价大概是8-10万左右，按照我刚才讲的道理，如果夫妻双方月收入人均4万，就可以买得起房子。房价是由买得起房子的人来决定的，而房价－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了，就是这么一个简单道理。
在供给不足的时候，房价是由高收入人群决定的，类似于清华北大的录取分数线虽然高，但是只由全省的前几十名的学霸决定，与后面学渣无关。
再打个比方，一个地方有人口1000人，房屋的供给只有100套，那这100套的房屋的价格会是多少呢？是由第100个愿意也出价的人决定的，所以千万不要抱怨房价贵，可能你只是另外900个买不起的人而已。不要怪清华北大录取分数高，主要是你不认真学习，考得太差。
4、经济发展，居民收入持续增长
根据国家统计局商品房销售数据计算，全国商品住宅销售均价由1990年的1000元/平米上涨至2020年1万元/平米，上涨了10倍。
同期城镇人均可支配收入由1510元增长到45834元，是为为1990年的29倍。若与收入增幅对比的话，房价上涨是不是可谓很仁慈了？
同样，1990年中国GDP 1.9万亿元，2020年这个数字飙升到了100万亿，涨了50倍，中国积累了大量财富，同期房价仅仅涨了10倍，完全正常，有足够的基本面支撑。
总不能经济和收入可以年年增长，房价却不能涨吧？
03
什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象
首先目前中国不具备炒房的基础，为什么这么说？事实上中国政府十几年来调控多于放松，限购限贷等手段长期高压执行，想炒房？没那么容易。目前中国每一座城市的炒房客不超过总人口的1%，真正有胆并且懂得炒房的是极少数人。
如果大家都是炒的，那么楼市一定是宽幅振动的，就像股市行情一样。因为炒家如果占大多数，他们赚了就会卖，引发价格急促下跌。事实上楼市连续涨十几年，极少回撤，因为绝大部分人都是自住客，他们买了就住七年八年，甚至十几年都不卖，房价才会如此坚定地上涨。
所谓炒房客多了，是某一个时期的现象，一般房价涨了，人们就会觉得到处都是炒房客，其实不是，主要还是刚性需求，通货膨胀，土地限量供应，城市化以及突然放开信贷才导致房价上涨的。
千万不要房价涨了就甩锅炒房客，政府如果一年开盘数千个楼盘，房子多到烂大街，人家想炒也炒不起来。
可能有朋友就会问了：中国的房价就一直涨下去吗？真的不会产生泡沫爆掉？
也不是
那什么时候会产生泡沫并且爆掉？
1、经济长期、持续下滑
2、人口彻底老龄化
3、货币刺激加无可加，边际失效
4、完全放开限购限贷，一哄而上，疯狂炒作之后留下一地鸡毛
根据多个发达国家的历史统计，房价泡沫爆掉，首先始于经济基本面的恶化，然后某些因素触发了金融信贷业的危机，房价才会最终爆掉。
爆掉之后，如果该国人口已经彻底老龄化并且移民政策失效，将永远无法回到历史最高点，例如日本。
至于货币刺激和放松政策的炒作，可以参考中国香港的楼市历史，1984，1992，1997年香港发生过多次楼市暴跌，最厉害的一次是1997年。
房价爆掉之前，香港经济低迷，港府为了刺激经济，实现了多轮货币刺激，当时香港市民买房仅需一成首付，有头脑的人短短几年身价可以从几十万炒到数千万，这里面的传奇人物就包括现在河南最大的开发商胡葆森。
90年代初，胡葆森作为外贸干部已被外派香港将近十年。
他忽然想做生意，就揣着攒了十年的几万块钱辞职下海。那时候香港有3000家中资企业，做贸易根本轮不到他赚钱。但是他却刚好赶上香港楼市的一个大高潮。
于是他向朋友又借了几十万港币，买了两套房。
结果一看，房价升得太厉害了，就又去借，前后大概一共借了两百万，买了十来套房子。因为是1比9的杠杆，拿100万可以买1000万的房子。
结果香港房价一直涨，赚得很快，老胡用不到三年的时间就赚了三千万。后来胡葆森拿着这3000万以港资身份回到大陆成立了建业地产，成功躲过了1997年的香港楼市大疯狂之后的世纪性崩盘，绝对的人生赢家。
（胡葆森当年在香港维多利亚港的留影，从笑容可见他那时混得不差，哈哈）
房价泡沫爆掉之前会有什么迹象？
1、政府突然大幅加息，债务出现断崖
2、外汇先崩掉，本币价值守不住
3、楼市硬通货学区房突然涨不动了，率先暴跌
4、人们不再争论房价以后是涨还是跌，而是观点高度一致，短时间放大恐慌，纷纷抛售。
5、股市会比楼市爆掉，流通性强且没有实用价值的投资品率先大跳水
具体分析：
货币宽松不会导致房产崩盘，突然收紧银根，紧缩货币才会。这是日本以前的做法，在一年之内不断加息，主动刺破泡沫，社会融资下降60%以上，结果大家都很难受，最终诱发了大风暴。
如果将来中国的房价泡沫要爆掉，一定是人民币先崩，外资快进快出，先搞垮汇率，然后诱发楼市大跌。
类似于1998年亚洲金融风暴，索罗斯成功狙击泰国，马来西亚等国家。
另外，学区房在楼市没事的时候是一等一的硬通货，一旦学区房出现下跌，就是楼市崩盘的信号，因为高溢价，且缺乏弹性资产最容易受到攻击。
楼市泡沫爆掉之前，人们对房价是涨是跌不再存在分歧，先是集中看涨，疯狂买入，短期之内价格逼到很高的时候，人们的心理会非常紧张，生怕是最后一棒，一有风吹草动，大部分人会突然掉头看跌，争先恐后抛售。
04
泡沫爆掉之后会发生什么？
1、富人资产缩水，穷人更惨，露宿街头。
2、政府财政收入锐减，基本福利保障大幅削减
3、企业倒闭，裁员风暴，同时大量银行破产清算重组
4、社会动乱，打劫、偷盗治安案件连年爆发，同时有人跳楼自杀的新闻报道越来越多。
5、高层会加快反贪追赃，同时兼并民营企业
6、激进的民间人士会强烈要求政府改组，当局会集体引咎辞职，烂摊子交给下一届政府。
具体分析：
楼市泡沫爆掉之后，富人仅是资产缩水，只要不是资不抵债的，过了几年又可以卷土重来，类似于当年李嘉诚，郑裕彤，李兆基，霍英东等人，身价缩水没问题，熬过几年，还一样是富豪。
穷人就未必了，楼市爆掉是要露宿街头的，即使你没有买房。
why？
（当年香港楼市崩盘之后，大量的人上街游行，声讨董先生的八万五政策）
楼市崩掉，上下游直接相关的数十个行业例如钢铁、瓷砖，水泥、家电，广告、银行贷款等会先出现大面积的失业潮，这么多人失业，社会的整体消费就会快速下降，进而再拖累餐饮，运输，旅游等其他行业。
经济是一个整体，楼市这个庞然大物崩了，直接间接连累的人会不计其数。
楼市崩盘，没有土地收入，加上工商业出现倒闭潮，政府税收也会大幅下降，此时很多福利保障也不能保证了，于是街上逐渐就会有越来越多人偷盗抢劫，烟酒色情等醉生梦死的行业会畸形繁荣。
到了这个时候，如果当局没有切实的措施扭转形势，要求改组政府的呼声就会成为主流，后果不敢再想。
最后我想说，房价高不代表泡沫，中国楼市的泡沫也许有，但只存在于内陆县城的广泛地区，一个地方的房价如果还会继续涨，即使价格再高也没有泡沫，果不涨了，即使再低也是泡沫，例如鹤岗。
就此搁笔。
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