行业研究 | 千亿揭秘|企业动态|业绩会
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摘要
结合2021年房企业绩会来看，多数房企认为三道红线有利于房地产行业持续稳健的长期发展。此外，三道红线发布后，踩线情况将直接影响到房企的融资情况、投资力度等多个方面，例如华润集团管理层所说“三道红线将利好绿档龙头房企”，龙湖集团认为“低杠杆的、资产负债表强劲的公司将会获得资源上的优势”，新城控股认为“资源会向稳定的企业倾斜”等，财务健康的房企将持续获得资本市场的认可以及资源的倾斜，非常典型的是2021年3月22日成都楼市出台的新政，里面明确规定超“三道红线”要求的房企不得参与土拍。
基于此，多数房企将“降档”作为首要目标，至2020年底，绿档房企数量上升不少。从业绩会来看，房企基本能在央行要求的时点前达成绿档要求，同时越来越多房企加入稳健经营的行列，标志着房地产行业从规模红利、融资红利的时代正式向管理红利时代转变。
企业观点
(按企业首字母排序)
● 宝龙地产：净负债率与现金短债比保持绿档没有问题
关于三道红线，未来两年净负债率和现金短债比保持在绿档肯定没有问题，但是扣除预收账款后的总资产负债率要控制在70%以下可能有一点压力。总体来说，我们会通过优化结构、提升效率，包括销售加速、工程提速等把我们的负债结构控制在绿档。
● 碧桂园：三道红线加速优胜劣汰，公司达成绿档没有问题
三道红线可以让整个行业更加健康的发展，但也会加速优胜劣汰。很多公司为了生存会抛售部分资产等等，整个市场的毛利会有一定下行压力。这个时候生存下来且生存的比较好的企业，未来的增长空间和未来的发展机遇会更加好，我觉得我们未来会成为龙头，能够更好地占领市场。
公司会在央行要求的时点之前达到绿档房企的要求，我们资金计划、投资计划的安排都是符合三道红线的要求的，包括新增的7000亿货值，其中是包含了可能新购土地所对应的供货。
● 大悦城控股：三道红线下资金是房企关键能力
2020年三道红线，包括今年的两道红线（银行贷款集中度）以及土地的两集中，确实对于房地产的融资带来了压力。资金的竞争力是当前房企的关键能力。
大悦城控股作为央企，具备天然的信用背书，拥有较强的融资优势以及潜在的适度杠杆的扩张空间，同时秉承精准投资、力控风险的投资原则，聚焦经济基础好，人口导入强，市场基本面健康的一二线城市以及核心城市群的强三线城市，积极接洽潜在意向项目，筛选优质项目来补充货源，为千亿规模奠定坚实的基础。
● 富力集团：目标2022年底，处理掉三条红线问题
公司准备了充分的力量来应对三道红线对负债方面带来的影响。2021年公司有降至黄档的意向，主要有三个工作：第一，加大力度卖库存，总库存大约600亿元，2021年目标出售150-210亿；第二，出售部分资产的合理股权比例，包括商业投资物业和酒店资产，有利于负债较高的项目出表；第三，加大力度邀请同行加入旧村改造等，加大合作比例回流资金。2022年目标是把三条红线都处理掉。
● 合景泰富：2021年有信心全部达标
● 华侨城：2020年圆满完成保绿目标，坚定以收定投、严抓回款
● 华润置地：三道红线是利好绿档龙头房企的
● 弘阳地产：行业越来越有边际、越来越规范
从去年对房企的三道红线到年底对金融机构的两道红线到今年土地供给两集中，都表明了整个行业现在是越来越有边际，越来越有规范，在这样的形势下，公司21年总体的策略是拥抱变化，顺应监管，敬畏市场，主要有四个方面的应对：
第一，强化对公司规模、利润和风险均衡发展的管控；
第二，进一步聚焦深耕，优化组织架构；
第三，秉承量入为出的理念，强管控的市场背景下通过回款的现金流来决定投资支出与规模的增长；
第四，强化公司与金融机构的合作，进一步降本增效。
● 金辉控股：更加坚定地执行财务稳健策略
2021年，我们会继续坚持财务稳健的策略。希望在现有的起点上，朝着优秀的兄弟企业更优秀的指标靠近。会从以下几个方面进行：
第一，加强销售回款；
第二，保持适当的投资强度；
第三，控制负债水平与调整负债结构。
● 金科股份：市场化、规则化、透明化的融资规则有利于房企形成稳定的金融政策预期
三道红线方面我们认为市场化、规则化、透明化的融资规则，某种意义上来讲是有利于房地产企业形成稳定的金融政策的预期，也有利于房地产企业合理的安排经营活动和融资行为，增强自身抵抗风险的能力。
在过去大半年以来，公司三道红线指标下降明显，主要得益于三个方面：
第一，公司长期以来坚持打造负债合理、信用等级优良的融资平台；
第二，坚持有质量的销售，2020年全口径回款率超90%；
第三，坚持优化融资结构，以低成本的银行融资为主，多元化融资渠道为辅。
● 佳兆业集团：希望在2021年底，就不存在三道红线的概念
这些政策对于未来的经营管理会有一些挑战，特别是三道红线，基于这几年有效的组织纪律和执行交互，我们对三道红线的理解，基本上也能够解决（三道红线的问题），做得更好是我们的目标。希望到2021年底，就不存在三道红线的概念，公司一定会保障自身稳健经营管理，特别是在投资、经营和现金流之间取得平衡。
● 蓝光发展：2021年目标保二争三
公司今年整个大的策略就是第一，精益化与数字化，提升经营红利；第二，持续调结构，拿快周转的地、对的地；第三，坚决加大销售回款，先降财务杠杆然后练内功。
在这个核心策略下，来处理发展与降负债的关系，有三个方面公司做了充分的准备：第一个，进一步提升存货周转率，加快去化提升现金流；第二个，持续提升项目的质量，适当考虑降低项目的权益占比、释放现金的方式，扩大拿地机会；第三个，持续改善整个资产和负债结构，包括三道红线的指标，确保两项达标，力争三项达标，21年的目标保二争三。
● 绿城中国：三道红线有利于防范系统性风险
公司在三道红线政策下有一定优势，将一直秉承品质为先、行稳致远的发展理念。
三道红线政策的实施其实是国家为了更精准地调控房企的融资规模，特别是增量部分，也就是国家想逐步去掉房企靠发债增长的路径依赖。从长期来看，对降低行业的杠杆率或者防范系统性风险都是有利的，这也是国家建立房地产长效调控机制的一部分，有利于整个行业持续长远发展。
● 龙光集团：三道红线对公司影响较小
三道红线对公司的影响较小，正面影响大于负面影响，第一，公司三道红线均已达标，是当下政策的受益者；第二，政策在投资端也开始应用三道红线，比如成都出台的关于土地投资新政，其中有一条就是三道红线不达标的企业没有竞争资格，对于绿档企业是优势；第三，融资端，越来越多商业银行把三道红线列入选取合作方、设定合作额度的标准。
● 龙湖集团：不会滥用优势，致力于建立面向未来的能力
三道红线和土地两集中政策之下，对龙湖这种低杠杆、资产负债表比较强劲的公司而言，肯定会获得资源上的优势，从逻辑上看是这样的。
但是龙湖不会在某一个瞬间利用一个优势快速的奔跑，三道红线给龙湖带了优势，但我们不会滥用这种优势，我们要建立面向未来的能力，未来的行业发展很难再依靠高财务杠杆驱动，更多要靠能力的杠杆，会把一部分优势的财务资源投向未来，而不是仅仅在C1加大力度，持续顶足了劲拿地。比如说C2我们已经培养到今天，整体的速度是非常的平稳，每年差不多30%多的增长。
● 融信中国：三道红线达标有利于投资展开
公司三条红线都达标了，财务杠杆和财务结构也比较健康，所以在投资的灵活性上会比较好。
● 祥生控股集团：非常支持三道红线的出台
三条红线是属于风险管控类的一个政策，更多的是希望企业能够主动自发的去优化调整本身债务融资的结构，起到保证现金流的安全的目的。
公司将会持续监控这三项指标，主要通过以下几个措施：第一，通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例；第二，加强资本市场的融资的力度，调整债务的期限结构；第三，改善经营效率，控制合理控制支出，同时加大回款力度，提升现金流。
● 新城控股：资源向稳定的企业倾斜
在目前的调控下，企业越稳定，资源就会倾斜，最终也会导致行业的资源向头部企业集中和倾斜。当然稳健不代表不增长，只是在合理的管控范围之内，能够有最大化的增长，整个行业从土地红利、金融红利迈向管理红利。在三道红线中，公司目前拿地的规模基本控制在销售额的40%。
● 越秀地产：三道红线对我们是利好的
在没有三道红线约束下，有些企业可能通过相对野蛮的方式实现规模发展，杠杆用的很高，相当于他们有无限资源，对我们稳健发展的企业来说，资源是有限的。企业野蛮发展就存在放纵行为，会导致土地市场的不理性，相信中央也是看到这种情况因此加大了对金融端的控制。我们认为对企业杠杆的管理对于我们这种稳健经营的企业是有利的。
● 招商蛇口：龙头房企占据的市场份额将进一步提升
中国房地产龙头企业的占据的市场份额，与国际上一些西方国家相比还是偏低的，国内前十强的龙头企业占比比较低，所以龙头企业的份额进一步提升是方向，特别是对现在集中供地、三道红线管理政策限制下，相信龙头房企的占有的市场份额会进一步提升，公司会继续提升能力，抢占更多的市场份额。
三道红线之后，对稳健型的企业来说，会获得更加公平、更好的竞争机会，对招商蛇口的发展会是一个利好，有助于我们在行业中地位和排名的进一步提升。
● 中国恒大：房地产竞争格局基本完成，将提前半年完成三条红线转绿的目标
三条红线之后，尽管全部都是绿档房企，负债也只能每年增加15%，这就基本限制了房地产竞争格局的变化，也就是说恒大、万科、碧桂园保持前三甲，后面带动一些较大的发展商以及小发展商的格局基本形成。恒大目前龙头的地位，只要自己经营的好，基本可以保持很长的一段时间。
为了实现降负债的目标，公司制定了两个目标：一个是有息负债，2021年6月30日。把有息负债下降到5900亿以下，到2022年的6月30日将有息负债下降到4500亿以下，在2023年6月30日将有息负债下降到3500亿以下；第二，三条红线，计划在2021年6月30日实现净负债率下降到100%以下，2021年年底，现金短债比达到1倍以上，2022年12月31号，资产负债率下降到70%以下，提前半年完成三条红线转为绿线的目标。
● 中国金茂：走一条精益管理之路
未来对各个地产商来讲，确实是一条非常艰难的道路，过去高速的增长受到三道红线的抑制，当然对可持续发展是非常好的。对中国金茂来讲，我想我们要走的一条道路，就是速度跟效益的平衡、差异化跟成本这两个战略之间的一个平衡，所以中国金茂会走一条精益管理之路。从竞争角度上对公司是有利的，因为银行也会把有限的资源放到信誉比较好的央企、大的企业当中去。三道红线对公司在竞争态势上有一定帮助。
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