这里篇文章重点讨论的是粤港澳大湾区（惠州区域房产投资）发展与前景：
很多投资客来惠州买房，都会问到惠州目前的价格是不是还处于低点，未来的升值空间怎么样？惠州楼盘是否还具备投资价值？今天简单剖析惠州楼市未来投资前景。
第一：是粤港澳大湾区的建设；
第二：是惠州与深圳的距离；
第三：是深圳东进战略的实施；
粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。
土地面积不到全国1%、人口数量不到全国5%，却神奇地创造了全国13%的GDP，这就是国家战略粤港澳大湾区未来的全球第一大湾区！
为什么看好粤港澳大湾区?
目前世界上有三大成功的湾区：纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。粤港澳大湾区的概念是政府去年3月提出来的。
毫无疑问，政府希望把粤港澳大湾区建成未来的世界第四大湾区，高度繁荣的世界级城市群和中国新的经济增长极。
着名经济学家-----郎咸平曾经概括过世界三大湾区的成功因素。
四点因素：
一、天然良港，陆上交通便捷；
二、配套的交易中心；
三、重要的制造业中心 ；
四、科研机构或院校源源不断的人才输送；
临深的各个城市，其房价都是受深圳的房价辐射带动起来的，特别是跟交界处的深圳房价更是有着直接的关联。不光深圳，就连广州周边、上海周边、北京周边的城市一样，都是一个道理，下面，我们用一张图来分析，临深哪个城市未来升值空间更大。
从上图可以看出，深圳周边土地接壤的城市有两个，分别是位于深圳东面的惠州和深圳北面的东莞，和深圳隔海相望的城市是中山（因规划修建深中通道跨海大桥，中山也被称为临深城市之一）。再来看一组2017年统计的临深城市楼盘均价，中山深中通道片区的火炬区，楼盘均价在17000元/，东莞临近深圳的塘厦、清溪、凤岗、长安、虎门的楼盘均价在25000元/-30000元/，惠州临近深圳的惠阳和大亚湾的楼盘均价在12000元/-15000元/，从价格上来说，惠州已处于三地的低点位置。
再从交通因素来衡量，中山仅仅依靠深中通道与深圳衔接，途径过于单一，而且交通成本非常昂贵，预测来回过桥费会去到200元也是一个致命的缺点。反观东莞和惠州，高速公路、高铁、地铁多维交通体系与深圳对接，往返深圳更加便捷，而惠州不仅房价处于三地最低，而且还有其他城市没有的机场，因此，综合比较，惠州楼盘的投资前景更大。
轨道交通：已开通惠州南站通深圳北站和福田高铁站的高铁。深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里，设站约5座：白云站，草洋站，开城站，惠州南站，新桥站。深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里，设站约3座：塘横站，厚福站，文旅北站。这两条线路都与惠州地铁一号线都有换乘站，需要说明的深圳地铁14号和16号线深圳段已经动工。
远期与深圳轨道衔接还有：深圳8号线：自深惠边界至中兴中路，长约9.7公里；深圳19号线：自深惠边界至铁门扇，长约11.9公里；深圳21号线：自深惠边界至新圩，长约7.3公里。但是这几条线是很遥远的事情，深圳段都没有开工，惠州可能10年后的事情了。所以对于惠湾楼市的中短期意义不大。
惠州在广东的整个版图来说，是一个地理位置非常特殊的城市，它与广东经济最发达的三个城市：广州、东莞、深圳同时接壤，临深的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔，大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里，通过海上航线到达香港只需要30分钟，天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景，惠阳和大亚湾更是未来前景中最为靓丽的明星。
目前深圳通往惠阳和大亚湾的高速有深汕高速、惠深沿海高速以及今年年底通车的南坪快线，深惠1小时高速生活圈已经形成。厦深高铁已于2013年年底通车，惠州到深圳乘坐高铁只需28分钟，高铁30分钟生活半径也已形成。地铁正在紧急规划中，未来深圳到惠阳和大亚湾将会有多条地铁通达，高速、高铁、地铁的全面覆盖，深惠同城生活指日可待。
2017年最新数据统计，深圳市的常住人口达到1250万人，并且近几年以每年50万人口的净流入在增加，预计到2035年，深圳市常住人口将会达到1800人。早在2005年，深圳即将全市陆地总面积的50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5公里，而现在深圳建成区面积已经达到900平方公里，这也意味着深圳可供开发的土地空间已经基本饱和，西部的宝安、南山以及中南部的福田、罗湖、龙华已经非常成熟，只有东部的坪山新区才有较多可供开发的空间，因此，2017年，深圳斥巨资实施东进战略，大力发展坪山新区也是势在必行。而与坪山新区仅一路之隔的惠阳和大亚湾，将会随着坪山新区的发展而带来巨大红利。
目前坪山新区的房价在3.2万至4万的区间水平，随着将来地铁、云轨、快速公路的建成通车，追赶目前房价5万-6万的龙华新区是板上钉钉的事实，根据临深城市房价是接壤深圳片区房价的二分之一这个规律来看，未来的惠阳和大亚湾区域的房价，2.5万-3万的价格就是起步价，当前10000出头的价格也会随着时间流逝而不复存在，当下的惠湾片区依然是投资的价格洼地所在。
惠州目前的购房政策最为宽松：
1. 外地人不限购。
2. 限贷，如果名下有两套在贷款的话，第三套需要全款。
3. 新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。
4. 二套房首付已经可申请到4成，如果还清首套房的贷款，第二套可以算作是首套房。
5. 目前惠州利率基本上浮30%-40%，近日，惠州光大银行首套房上浮了50%，二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷，且银行贷款额度十分紧张，放款时间拉长。
6.首套住房，原政策对超过144平方米的税率是3%，新政策不再划分144平方米界限，统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房，原政策规定90平方米及以下的税率是3%，新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%，新政策是2%。
投资惠湾的不利因素：惠州市政府2017年4月8日发布的调控政策：2017年4月9日12点以后购买新房、二手房需要取得不动产证三年后才可转让。而惠湾新房都是预售：对于购买新房来讲至少1年交楼，办不动产证1年，取得不动产证3年后才能转让，意味着至少要5年才能解套。这一点尤其要引起置业者的重视。
惠湾新房和二手房的年成交比大概在3：1，虽然二手房成交量明显低于新房，但也说明二手房市场仍然占有一席之地，未来成交比差距会逐渐缩小，终究会迎来二手房成交占主导地位的一天，但是这时间预计要5至10年。
新房网小编综上所述总结如下：
惠湾楼市仍然不否认它的前景和价值，只要能和深圳沾边的未来也同样会受深圳的带动，适合长线持有。对于手上只有几十万，资金不多的又想在这边安家的不失为一个不错的选择，对于土豪投资客户需要有耐心考验作中期持有方可守得云开见日月。惠湾房产的金融属性较深圳房产差很多，变现能力稍弱，不过仍然强于内地三四线城市。购买惠湾房产，最好沿着：地铁沿线深圳地铁14号线/16号线，惠州南站周边地块，挨着坪山的地块，万达周边地块购买。首选中等规模或以上的品牌开发商质量可靠的大盘，只有几栋的小盘最好慎重考察后再做选择，虽然现在价格可能单价便宜两三千块，但是未来差距会越来越明显。值得注意的是惠湾新房和二手房市场整体不如深圳规范，中介服务意识和深圳有一定差距，出现纠纷维权较困难，所以需要自己多留心。
